Discussões judiciais envolvendo a cobrança de taxas por tal associação contra os moradores/proprietários de lotes, ou envolvendo o direito de desassociação de proprietários são bastante comuns.

Quer saber todos os detalhes e o atual posicionamento dos tribunais e da legislação sobre a associação de moradores e proprietários? Têm dúvidas, como gestor de uma associação ou loteador, sobre como tornar obrigatório o pagamento de taxas pelos moradores?

Para entender melhor como funciona a associação de moradores em loteamentos, quais são os direitos e deveres dos associados/proprietários e quais são os riscos e seguranças que envolvem essa modalidade de empreendimento ao loteador, leia este artigo até o fim.

Como funciona a associação de moradores de um loteamento?

 

Primeiramente, precisamos esclarecer que existem diferenças entre condomínio horizontal, que é, basicamente, o condomínio de casas – mas que também admite o conjunto de prédios –, “loteamento fechado” ou de acesso controlado (termo técnico correto) e condomínio de lotes.

Essas diferenças ficarão mais claras a partir da leitura dos nossos artigos já publicados sobre a Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, trazendo os conceitos e as regras incidentes sobre o desmembramento e o loteamento, e sobre a figura do condomínio de lotes, criada pela Lei 13.465/2017, tal qual ocorreu com o loteamento de acesso controlado, como veremos adiante.

A associação de moradores em loteamento funciona e faz sentido, geralmente, em loteamentos de acesso controlado, os quais não constituam formalmente alguma modalidade de condomínio (já que, neste caso, não há necessidade de associação).

A criação de uma associação que vincula os moradores e proprietários de todas as unidades autônomas de um loteamento, surge, exatamente, da necessidade da colaboração comum para a manutenção do loteamento, isto é, limpeza, conservação das áreas comuns, prestação de alguns serviços e, também, da necessidade da criação de regras de convivência no local, a partir de um estatuto que vincule a todos os moradores e proprietários.

Nas modalidades de empreendimentos imobiliários que já sejam finalizadas com a formação de um condomínio, a constituição da associação é desnecessária e até descabida.

Afinal, o vínculo entre todos os proprietários e moradores, na contribuição para a conservação do patrimônio e a busca dos objetivos comuns, bem como na submissão às mesmas regras de convivência, já ocorre via condomínio, isto é, todos os proprietários e moradores são condôminos, se sujeitando à convenção de condomínio e ao regimento interno.

A associação presume um vínculo menos forte entre os associados do que aquele existente entre condôminos.

Basicamente, uma associação é um vínculo societário entre pessoas que, por possuírem objetivos e interesses em comum, se unem nessa instituição, que, por lei, não deve possuir fins lucrativos.

Essa definição pode ser extraída do Código Civil, mais especificamente do artigo 53 e seguintes.

Na associação de loteamentos, portanto, os proprietários e/ou moradores daquele empreendimento voluntariamente se associam e criam as regras próprias de funcionamento e administração, por meio do chamado Estatuto Social e, em alguns casos, do Regimento Interno.

É importante já dizer, porque isso é a principal fonte das discussões judiciais, que a decisão de se associar ou não é um direito fundamental previsto no inciso XX do artigo 5º da Constituição Federal:

 

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(…)

XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;

 

Isso significa que, ainda que um determinado proprietário tenha escolhido ser um associado fundador, ele pode, a qualquer momento, se retirar da associação.

Mais do que isso, nenhuma pessoa que não queira se associar pode ser compelida a participar da associação.

A associação é constituída pelo Estatuto Social, que deve ser registrado em Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas e contém as diretrizes e regras gerais de criação e desempenho das atividades da entidade.

O Estatuto prevê que sejam realizadas assembleias gerais entre os associados para deliberações acerca dos assuntos mais importantes, de interesse da instituição ou para modificação das próprias regras do Estatuto ou Regimento Interno.

As modificações de regras e deliberações, no geral, terão quóruns de presença e votação especificados no próprio Estatuto, ou, quando não houver, nos termos definidos pela legislação civil.

A administração da associação de moradores de loteamentos é feita por um ou mais administrador, que pode ser auxiliado por conselho de administração e/ou conselho fiscal, diariamente, para execução das suas atividades corriqueiras e deliberações que não envolvam as alterações das próprias regras da instituição.

A associação também conta, ao lado do seu Estatuto, com um Regimento Interno, que regula as questões mais detalhadas da convivência diária, como horários de mudanças, regras para descarte de resíduos, normas para uso dos espaços comuns, dentre outras.

 

Taxa de associação e o posicionamento do STF

 

A modalidade de associação em estudo surgiu de uma adaptação do mercado imobiliário, diante da necessidade de se controlar o acesso aos loteamentos, com vistas a se atender à maior demanda dos proprietários e moradores por segurança e qualidade de vida, o que permitia, ainda, inclusão de mais espaços de lazer e outras melhorias nos loteamentos.

Antes do advento de algumas leis municipais e da própria modificação da Lei 6.766/1979, pela Lei 13.564/2017, o loteamento de acesso controlado como modalidade de empreendimento e nem o condomínio de lotes eram previstos em lei federal.

Então, a instalação de guaritas, cercas, muros e outros, para fechar os loteamentos e limitar o acesso de terceiros que neles não residiam, com a criação de uma associação entre os moradores e proprietários, para a definição de regras, a determinação de contribuição comum para prestação dos serviços internos e a gestão centralizada do empreendimento, foi alternativa para que aqueles empreendimentos imobiliários se tornassem algo mais parecido com o que se tem em condomínios edilícios, administrados pelos síndicos.

Nesses casos, todos pagam taxas mensais para a manutenção e a preservação do patrimônio da associação e reúnem-se em assembleias, de tempos em tempos, para alteração do Estatuto e do Regimento Interno, para eleger a administração, e realizar outras atividades similares.

Na prática, para os proprietários e moradores, pouca diferença há entre fazer parte de um condomínio de lotes ou de uma associação de moradores de loteamento de acesso controlado, modalidades de empreendimento que, atualmente, são plenamente reconhecidas no direito nacional e largamente utilizadas pelo mercado.

Porém, as legislações municipais, normalmente, trazem exigências diferentes para a implementação cada uma das modalidades, que, como, visto, também possuem naturezas jurídicas diferentes.

Isso implica, às vezes, em importantes diferenças aos empreendedores. Daí porque é importante a consulta a profissionais especializados, a fim de que se entenda melhor os benefícios e desvantagens de cada um dos modelos, no caso concreto.

Entretanto, por se configurar, juridicamente, como associação, as entidades de moradores de loteamentos vinham sendo contestadas judicialmente, por alguns associados que, embora fossem proprietários de lotes, ou participassem daquela coletividade na condição de moradores, não aceitavam se associar e, principalmente, pagar a taxa mensal de manutenção que era cobrada pelas associações.

O embasamento legal para tanto era o artigo 5º, XX, da Constituição da República, que diz o seguinte: ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.

A jurisprudência nacional não era uniforme no sentido de se permitir ou não a cobrança da taxa de associação e de se obrigar a adesão de proprietários das unidades individuais à associação de moradores.

O STJ entendia ser irregular a cobrança daqueles associados que decidiam não ingressar à associação de moradores, mas tribunais regionais por todo o país, a exemplo do TJSP e do TJMG, em diversas ocasiões, se posicionaram no sentido de que o associado era, sim, obrigado a pagar as taxas cobradas pelas associações.

Esse posicionamento de obrigatoriedade se apoiava no fato de que o associado era beneficiário dos serviços internos ao loteamento, rateados pela coletividade, de modo que a não contribuição configuraria um enriquecimento ilícito do morador/proprietário e, ainda, aumentaria as despesas daqueles de, de fato, decidiram se associar.

A questão poderia ter ficado mais clara com a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, que incluiu, na Lei 6.766/1979, o artigo 36-A:

 

Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

 

Recentemente, em dezembro de 2020, a partir do julgamento proferido no RE nº 695.911/SP, o STF tentou colocar um ponto final na discussão ao definir a seguinte tese:

 

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis

 

Como se vê, com o advento da Lei 13.465/2017, permitindo o loteamento de acesso controlado como uma modalidade regular de parcelamento do solo e a consequente criação de associação de moradores para a gestão do empreendimento, seguida da recente decisão do STF, há, em algum grau, maior segurança jurídica a associações e loteadores no tocante à cobrança de rateio de despesas dos associados.

Mesmo assim, há de se observar que, de acordo com a tese fixada pelo STF, associações já existentes continuarão não podendo cobrar contribuições de proprietários não associados.

Para novos proprietários, a cobrança será admitida, desde que o ato constitutivo da Associação esteja registrado à margem da matrícula de cada lote do empreendimento.

Devemos lembrar, ainda, que a regulação urbana é matéria de legislação municipal, que, por ser mais específica, prevalece em relação à legislação federal.

Por isso, em alguns municípios com alta vocação para atrair condomínios de lotes e loteamentos fechados, as leis municipais como Planos Diretores e leis de uso e ocupação do solo urbano já previam essas modalidades de empreendimento imobiliário, as considerando regulares, permitindo, inclusive, a constituição de associação de moradores a ser aderida por todo aquele que residir no empreendimento ou adquirir unidade, com atos constitutivos registrados no cartório de imóveis.

É muito importante ao loteador, logo, consultar profissionais especializados para fazer o estudo de viabilidade técnica e jurídica do empreendimento, previamente, bem como para a análise da legalidade da instituição de associação de loteamento, exatamente porque tais leis municipais podem variar bastante.

Com a decisão do STF, para os novos loteamentos, posteriores à Lei 13.465/2017, publicada em 08/09/2017, ou posteriores à lei municipal autorizadora da modalidade, basta o registro do Estatuto Social da associação no cartório de registro de imóveis competente, aliado à previsão, no memorial descritivo do empreendimento, de que o loteamento será de acesso controlado, com benefícios, regras e serviços comuns e que, por isso, será criada associação da qual todos os moradores e proprietários deverão fazer parte, contribuindo com as despesas da instituição.

Nesse caso, os associados, ainda que se desvinculem da associação posteriormente, serão e continuarão obrigados a contribuir.

Para loteamentos que sejam anteriores à dita lei federal, ou anteriores à lei municipal autorizadora, a situação vai depender do seguinte: moradores e proprietários que já tenham adquirido suas unidades antes da autorização legal à imputação da associação deverão se associar livremente, sendo vedada a imposição de qualquer taxa sem a adesão deles ao Estatuto social; e moradores que adquiram unidades posteriormente à autorização legal, desde que informados e regularmente registrados os atos constitutivos da associação, contendo as obrigações comuns esteja registrado no registro de imóveis.

Para facilitar o entendimento, veja a seguinte tabela, que contém a regra geral:

 

	Loteamento anterior a 08/09/2017	Loteamento posterior a 08/09/2017
Proprietário anterior a 08/09/2017	Livre associação do morador, sendo vedada a imposição de qualquer taxa pela associação. Tendo participado da fundação da Associação, mesmo que depois venha a se desassociar, a taxa continuará sendo devido.	–
Proprietário posterior a 08/09/2017	Obrigado a arcar com as despesas comuns.	Obrigado a arcar com as despesas comuns.

 

Observação: a data pode ser anterior, se, no âmbito municipal, a questão já houver sido solucionada. Um exemplo é o Município de Nova Lima/MG, que, desde 2007, já autoriza os loteamentos de acesso controlado, com a constituição de associação com obrigações comuns a todos os moradores.

Regras de convivência

Estatuto social e Regimento Interno

 

As regras de convivência da associação, que, como visto, tem o seu âmbito de atuação limitado ao território do loteamento, podem ser determinadas via Estatuto Social e/ou via Regimento Interno, vinculando todos os associados.

Normalmente, questões maiores como diretrizes gerais acerca dos objetivos do loteamento, regras acerca do uso da propriedade, por exemplo, se é permitido ou não o uso comercial dos lotes, regras referentes a padrões construtivos outras questões mais importantes e menos flexíveis para o loteamento serão definidas no próprio Estatuto que cria a instituição.

Isso ocorre porque o Estatuto é um documento público, que deve ser registrado em cartório de pessoas jurídicas e, também, para conferir maior transparência e originar formalmente a obrigação do associado de contribuir com a coletividade, no registro imobiliário do bem.

É, pois, mais difícil se alterar o Estatuto, o que ocorre somente por assembleia geral, sendo, normalmente, estabelecido o quórum elevado para aprovação de mudanças, assim como ocorre com a convenção de condomínio.

O Regimento Interno, por sua vez, é o documento mais detalhado a respeito das normas de convivência do dia a dia, que, igualmente, vincula a todos os associados, mas, por outro lado, não necessita ser publicizado (ou seja, registrado em cartório) e, normalmente, pode ser alterado com maior facilidade, por decisão da própria administração, em assuntos mais triviais, ou por deliberação da assembleia geral, mas a partir de quórum menor.

As regras de convivência envolvem, por exemplo, controle de entrada e saída, regras de horário para utilização de espaços de lazer do loteamento, regras acerca de onde depositar os rejeitos, em quais dias e horários, horários de mudança, regras sobre onde deixar veículos, áreas de manobra, regras restritivas de festas e barulho em determinados horários e outras.

 

Portaria, controle de acesso e fechamento de ruas

 

O loteamento, de maneira geral, conta com espaços que são públicos, a exemplo das ruas, avenidas, praças, áreas de preservação permanente e outras. Ele funciona de maneira diferente do condomínio de lotes, por exemplo, em que todo o espaço cercado, no qual existe o condomínio, é de propriedade privada deste.

Isto é, as áreas comuns de um condomínio de lotes pertencem à coletividade de condôminos, ou, em outras palavras, ao ente despersonalizado que é o condomínio.

No loteamento de acesso controlado com associação de moradores, diferentemente, os “espaços comuns” não são apenas comuns em relação a todos os proprietários das unidades individuais, mas são verdadeiros espaços urbanos públicos.

O loteamento nada mais é do que um bairro, ou região da cidade, ainda que possa ter acesso controlado.

A associação gestora não é proprietária de qualquer patrimônio do loteamento, ou qualquer área que o compõe, sendo, apenas, pessoa jurídica responsável por administrá-lo e criar regras que incidem sobre os associados, tendo o loteamento como espaço de atuação.

Por isso, a questão do fechamento do local, instalação de câmeras e guaritas e outras formas de restrição de acesso, feitos pela associação administradora, são bastante polêmicos.

Em regra, inclusive, quando o loteador planeja um loteamento, ele deve doar parcela do terreno original para o Município, a fim de que sejam instaladas na área doada as infraestruturas urbanas necessárias e sejam fornecidos serviços básicos como a iluminação pública e fornecimento de água e coleta de esgoto.

Ou seja, não obstante a associação possa, de forma associada ao Poder Público, prestar serviços adicionais, como vigilância, instalação de câmeras internas e outros, aqueles serviços urbanos básicos e essenciais, em regra, serão oferecidos pela própria municipalidade.

Sendo assim, usualmente, ainda que seja autorizada a instalação de portaria, o fechamento de ruas e o controle do acesso de terceiros ao loteamento, não pode ser impedida a entrada de terceiros no local, ou realizadas outras formas de restrição à população de acessar e usufruir do local.

Até mesmo o fechamento de ruas deve ser limitado, sendo que, em muitas das vezes, o Município exige aberturas e ligações com ruas externas que podem não estar inicialmente previstas no projeto original.

É permitido, pois, requerer que aqueles que entrem no loteamento se identifiquem na portaria, mas é vedado o impedimento ao acesso de pessoas, veículos e outros no local.

Muitas legislações municipais, principalmente em cidades que apresentam alta vocação para atrair loteamentos de acesso controlado, permitem que sejam feitas parcerias entre a associação administradora e o Poder Público, para que a própria associação forneça os serviços mais básicos aos moradores, como a iluminação pública e a coleta de lixo.

Nesse caso, em contrapartida, pode ser permitido um controle maior da própria associação sobre o acesso ao loteamento, o fechamento de mais ruas, ou outras formas de intervenção maior em relação ao espaço público do loteamento.

Algumas leis permitem, nessa hipótese, também, a doação inicial de parcela menor do terreno pelo loteador que executa o empreendimento.

 

Desassociação

 

Conforme se pode perceber da recente decisão do STF é conferido o direito de desassociação ao proprietário ou morador a qualquer tempo.

Por mais que, constitucionalmente, como visto, o ingresso de alguém a uma associação seja livre e seja garantido o direito de desassociação, no caso das associações de loteamentos, a natureza da pessoa jurídica que o administra é um pouco diferente das demais associações e favorece a todos aqueles moradores do loteamento.

Mesmo que um proprietário ou morador, portanto, não tenha o interesse de se associar ou permanecer associado, ele, inevitavelmente, se relaciona juridicamente com a associação, porque, ao possuir um imóvel que se encontra dentro do loteamento, recebe dela todos os benefícios, tirando proveito dos serviços de limpeza, segurança, guarda, manutenção, conservação e outros que são prestados.

Por isso, tanto aquele morador ou proprietário que já tenha se associado anteriormente à vigência da Lei 13.465/2017 quanto aquele que tenha adquirido lote inserido em loteamento de acesso controlado, posteriormente à vigência da lei, tendo sido informado da existência da associação, deverão permanecer respeitando as normas comuns da associação e contribuindo com as despesas da instituição.

Obviamente, contudo, que, aqueles moradores/proprietários que tenham se associado e desassociado anteriormente à vigência da lei federal ou municipal autorizadora, não podem ser coagidos a se associar novamente, após o início da vigência da norma.

Conclusão

O tema das associações de moradores em loteamentos sempre foi polêmico e gerou uma enorme massa de processos judiciais pelos tribunais do país nos últimos anos.

Afinal, muitos proprietários e moradores não concordavam em se associar e consequentemente, pagar as taxas de associação, levando a instituição à justiça para exercício do direito de retirada.

Porém, recentemente, a Lei 13.465/2017 e o STF, no julgamento do RE nº 695.911/SP, em dezembro de 2020, colocaram um ponto final nas discussões, sistematizando o direito de associação e o dever de contribuição com as despesas comuns da associação, no tocante ao pagamento de funcionários, limpeza, segurança, vigilância, conservação e outros serviços em prol do loteamento de acesso controlado.

A matéria, todavia, permanece complexa, uma vez que o direito da associação ou do associado, de, respectivamente, cobrar taxa dos moradores ou se retirar da entidade, sem arcar com as despesas comuns, dependerão de variáveis, a exemplo da data de constituição da associação, da data de adesão do associado, da data de criação do loteamento em si, do momento da aquisição da unidade pelo proprietário e da legislação municipal aplicável.

Por isso, é importante aos moradores e proprietários, bem como aos loteadores e à própria associação, que consultem os requisitos legais para a implementação da associação e das cobranças das despesas comuns, antes de, no caso da associação, se decidir pela imposição de cobranças a associados que se neguem a integrar a instituição ou, no caso dos associados, antes que incorram em mora com as parcelas, ou questionem as cobranças judicialmente.

Esperamos que este conteúdo lhe tenha sido, de alguma forma, útil. Não deixe de conferir, também, nossos artigos anteriores que se relacionam com o conteúdo deste texto.

Fonte: Advocacia: lageportilhojardim.com.br